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am 14. Jänner 2015

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS: Wohnbauförderung NEU

Josef Scheinast - Nach monatelangen, zähen Verhandlungen tritt das neue Wohnbauförderungsgesetz mit 1. April 2015 in Kraft. Der GRÜNE Wohnbausprecher LAbg. Josef Scheinast hat die häufigsten Fragen und Antworten zum neuen Gesetz zusammengefasst.

​WAS IST DAS ZIEL DER NEUEN WOHNBAUFÖRDERUNG?

Das Ziel der Wohnbauförderung ist es, „der Bevölkerung des Landes Salzburgs durch finanzielle Hilfe (Förderungen) die Beschaffung von qualitativ gutem Wohnraum (…) zu ermöglichen (…)“, heißt es im aktuellen Gesetzesentwurf. Insgesamt wird das Land Salzburg im Jahr 2015 166 Millionen Euro für die Wohnbauförderung aufwenden, wovon 112,6 Mill. Euro vom Bund kommen.

Die Förderung des Neubaus von Wohnungen sowie leistbares Wohnen in Eigentum und Miete haben für die Salzburger Landesregierung oberste Priorität. Das Ziel für die kommenden fünf Jahre: Jährlich 900 bis 1.000 neue Mietwohnungen neu zu errichten (das sind 100-200 mehr als bisher), 600 Einheiten im Eigentumsbereich und 3700 Sanierungen zu fördern. So soll ein wesentlicher Beitrag zur Dämpfung der Wohnkosten geleistet werden.

„Uns war bei den Verhandlungen von Anfang an wichtig, dass wir es trotz der angespannten finanziellen Lage des Landes schaffen, mehr und auch leistbare Wohnungen zu errichten. Das neue Wohnbaumodell wird dazu beitragen müssen.“
LAbg. Josef Scheinast, Wohnbausprecher
Jährliche Schulden- und Zinsbelastung durch das SPÖ-Wohnbaumodell

WARUM STELLT DAS LAND SALZBURG DIE WOHNBAUFÖRDERUNG AUF EIN ZUSCHUSS-SYSTEM UM?

Die Umstellung von einem Darlehens- auf ein Zuschussmodell war nötig, um in Zeiten knapper finanzieller Mittel im Landesbudget eine ausreichende Wohnbauleistung zu ermöglichen. Ab 1. April 2015 gewährt das Land anstatt der verzinsten Darlehen Einmalzuschüsse für den Bau oder Kauf von Wohnungen und Häusern. Diese müssen nicht (!) zurückbezahlt werden.

Das heißt konkret: Mit dem neuen Modell leiht das Land Salzburg den gemeinnützigen Wohnbauträgern und HäuslbauerInnen nicht mehr die gesamte Finanzierungssumme, also 100%, sondern vergibt einmalige, nichtrückzahlbare Zuschüsse in der Höhe von rund 20% der Gesamtbaukosten. Damit braucht das Land Salzburg nur ein Fünftel der Liquidität als bisher für die gleiche Wohnbauleistung.

Aus diesem Grund wurde auch öfter davon gesprochen, dass das Zuschussmodell ein „Hebel“ ist: Denn insgesamt steckt das Land nur einen Bruchteil der früheren Summe in die Wohnbauförderung, ermöglicht damit aber zumindest die gleiche Bauleistung.

Hintergrund:

Die Idee hinter dem von SPÖ-Landesrat Blachfellner im Jahr 2006 eingeführten Wohnbaufonds war folgende: Das Land Salzburg macht das, was sonst eigentlich eine Bank macht, es verleiht Geld – und das zu günstigeren Konditionen als eine Bank. Für die gemeinnützigen Wohnbauträger und HäuslbauerInnen war das zu Zeiten hoher Zinsen attraktiv, da das Land Darlehen mit garantierten 2% Zinsen vergeben hat. Der Haken dabei: Damit der Wohnbaufonds genug Geld verleihen konnte, musste er zuerst selbst welches haben. Da die 112 Millionen Euro aus dem Bundesbudget aber nicht ausgereicht haben, um ausreichend Darlehen vergeben zu können, musste mehr Geld her. Aus diesem Grund hat das Land selbst Darlehen mit Zinsen von teilweise über 4% aufgenommen, um dieses Geld dann als Wohnbaudarlehen mit 2% weitergeben zu können. Und das jährlich in der Höhe von mehr als 100 Millionen Euro (!).

Diese Vorgangsweise ließ den Schuldenberg des Wohnbaufonds rasant anwachsen. Von den rund 2,2 Milliarden Euro Schulden des Landes sind derzeit mehr als 900 Millionen unmittelbar dem Wohnbaufonds zuzuordnen.

Die Rückflüsse, zuletzt ca. 90 Millionen Euro, reichen bei weitem nicht, um die Schulden des Wohnbaufonds, die als endfällige Darlehen heuer zirka 250 Millionen ausmachen, zurückzuzahlen. Hätte man den Fonds alleine aus den Rückflüssen und den Wohnbaumitteln des Bundes gespeist und langsamer wachsen lassen, dann hätten wir diese Probleme jetzt nicht und die Wohnbauförderung in Form von Darlehen des Wohnbaufonds wäre weiterhin möglich.

Gründe, warum der alte Wohnbaufonds in dieser Form nicht weitergeführt werden konnte
WAS BEDEUTET DIE UMSTELLUNG AUF ZUSCHÜSSE FÜR DIE FÖRDERNEHMERINNEN?

Die FörderwerberInnen erhalten in Zukunft im Wesentlichen den gleichen Förderbetrag, den früher die Zinsstützung über die Jahre ausmachte. Jedoch wird der Betrag jetzt gleich am Anfang in Form eines NICHT rückzahlbaren Zuschusses ausbezahlt.

Bei verschiedenen Förderschienen hat sich gezeigt, dass sich Direktzuschüsse bei den BürgerInnen höherer Beliebtheit erfreuen als günstige Darlehen, einfach deshalb, weil die Menschen so weniger Kredit aufnehmen müssen. Weiterer Vorteil für die FördernehmerInnen: Durch den Direktzuschuss gibt es keine weiteren Verbindlichkeiten gegenüber dem Land, die Leute sehen sich zum Beispiel auch keinen späteren Einkommensprüfungen ausgesetzt.


DIE SPÖ KRITISIERT, DASS DIE HÄUSLBAUERINNEN BZW. FÖRDERNEHMERINNEN DAS ZINSRISIKO IN ZUKUNFT ALLEINE TRAGEN MÜSSEN. STIMMT DAS?

Richtig ist: Wer einen Kredit zur Finanzierung braucht, muss zur Bank. Risikobewusste Menschen haben immer schon einen Bausparkredit bevorzugt, bei dem das Zinsrisiko überschaubar ist. Ebenso sind Fixzinskredite mit auf die Zahlungsfähigkeit abgestimmten Laufzeiten für sicherheitsbewusste Menschen eine Option.

Das Risiko bei einem Bankkredit mit variablen Zinsen ist klarerweise anders, die Landesregierung hat allerdings in das neue Gesetz ein „soziales Auffangnetz“ eingebaut: Zum einen sind die Einmalzuschüsse so berechnet, dass gewisse Zinssteigerungen abgedeckt sind. Zum anderen sind sogenannte Annuitätenzuschüsse – also jährliche Zuschüsse – vorgesehen, falls die Zinsen für den Kredit dauerhaft auf sechs Prozent und höher steigen. Dann hat man Anspruch auf diese Art von Zuschuss. Durch diese Maßnahme sind EmpfängerInnen der neuen Wohnbauförderung nicht jeder Schwankung am Zinsmarkt schutzlos ausgeliefert.

Die wichtigste Botschaft lautet: Wer immer zukünftig seine Wohnung oder sein Haus über einen Kredit finanziert, hat von Beginn an um zirka 20 Prozent weniger Schulden, ein geringeres Kreditvolumen und somit ein geringeres Zinsrisiko, weil die neue Wohnbauförderung bereits zu Beginn in voller Höhe ausbezahlt wird.

SIND DIE BANKEN DIE HAUPTPROFITEURE DES NEUEN WOHNBAU-MODELLS?

Im neuen Modell sind es die BürgerInnen, die sich Kredite bei den Banken aufnehmen müssen. Im alten Modell war es das Land, das die Kredite aufnehmen muss, um sie in Form von Darlehen an die BürgerInnen weiterzugeben.

Die Banken würden also in jedem Fall die Kreditgeschäfte machen. Insofern geht der Vorwurf, die Banken würden ein Zusatzgeschäft machen, ins Leere.


WELCHE KONKRETEN NEUERUNGEN BRINGT DIE NEUE WOHNBAUFÖRDERUNG NOCH?

  • BEGÜNSTIGTE RÜCKZAHLUNG FÜR DARLEHENSNEHMERINNEN

Viele SalzburgerInnen, die ihr Eigenheim in der Vergangenheit mit einem Darlehen vom Land finanziert haben, wollen ihre Schulden vorzeitig zurückzahlen. Das ist mit Inkrafttreten des neuen Gesetzes ab 1.4.2015 möglich. Die Landesregierung gewährt für vorzeitige, begünstigte Rückzahlungen. Ein Beispiel: Wer noch 100.000 Euro Schulden beim Land hat, kann 2015 einen Antrag stellen, damit er seine Schulden um 90.000 Euro loswird.

  • HÖHERE EINKOMMENS-OBERGRENZEN FÜR WOHNBAUFÖRDERUNG

Die Einkommensgrenze, bis zu der Wohnbauförderung beantragt werden kann, wurde um 15 Prozent erhöht. Die bisherigen Obergrenzen haben nicht dazu geführt, dass das Angebot der Wohnbauförderung von Privaten gut angenommen wurde.

Die Überlegung dahinter ist folgende: Wer bei den hohen Grundstückspreisen in Salzburg Eigentum erwirbt, sollte sich auch die Rückzahlung leisten können. In älteren Fördermodellen war es nämlich vielfach der Fall, dass FördernehmerInnen lebenslange Annuitätenzuschüsse brauchten (d.h. Zuschüsse zu Zinsen, da sie nicht einmal diese zurückbezahlen konnten!), um nicht delogiert zu werden.

Das neue Gesetz sieht auch eine Einschleifregelung vor, die bei 4.000 Euro/Quadratmeter beginnt und bis 6.000 Euro/Quadratmeter geht, was in der Stadt Salzburg durchaus häufig der Fall ist. Höhere Wohnungspreise werden gar nicht mehr gefördert. Wir GRÜNE hätten uns hier wesentlich niedrigere Obergrenzen gewünscht, um eine preisdämpfende Wirkung zu erzielen.

  • LEICHT HÖHERE EINSTIEGSMIETEN, DAFÜR DEUTLICH NIEDRIGERE FOLGEMIETEN

Es war in den Medien gut dargestellt: Dort, wo Wohnbauförderung in Mietwohnungen floss, waren die Mieten (inkl. Betriebskosten) zu Beginn zwar niedrig (7,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter). Im Laufe von 15 Jahren stiegen sie aber um bis zu 70 Prozent an, sodass sich die Leute die Wohnung dann nur mehr schwer leisten konnten. Das neue Modell ist hier wesentlich besser: Die Mietenkurve wird deutlich abgeflacht, wobei die Einstiegsmieten nur geringfügig höher sind als bisher.

  • WOHNBEIHILFE: MEHR MENSCHEN HABEN KÜNFTIG ANSPRUCH AUF UNTERSTÜTZUNG

Wohnen ist teuer, vor allem Menschen mit geringem Einkommen geraten hier immer stärker unter Druck. Für uns war es deshalb ausgesprochen wichtig, dass die sogenannten „Zumutbarkeitsgrenzen“ deutlich angehoben wurden. Dabei geht es um jene Grenzen, die definieren, bei welchen Einkommenshöhen jemand wie viel zu seinen Wohnkosten beitragen muss. Oder umgekehrt gesagt: Durch die höheren Zumutbarkeitsgrenzen kommen nun wesentlich mehr Menschen in den Genuss von Wohnbeihilfe als dies früher der Fall war.

Trotz der Erhöhung der Zumutbarkeitsgrenzen um 20% liegen wir österreichweit noch immer an letzter Stelle. Da gibt es also noch viel zu tun. (Auf Seite 7 der Durchführungsverordnung zum neuen Wohnbaugesetz findest du die aktuelle Tabelle zum zumutbaren Wohnungsaufwand: http://bit.ly/1Bhz6H1). Der bisherige Mindestsatz der erweiterten Wohnbauhilfe wird mit 182 Euro beibehalten, damit kommt es zu keinen Verschlechterungen.

Durch das neue Wohnbaumodell werden der EmpfängerInnenkreis der Wohnbeihilfe erhöht und zusätzlich 19.000 Altmieten gesenkt

  • BEDARF AN KLEINWOHNUNGEN SOLL BESSER GEDECKT WERDEN

Der Bedarf an Kleinwohnungen (Start- und Singlewohnungen) wurde in den letzten Jahren nicht ausreichend gedeckt. Eine vom Land Salzburg durchgeführte Wohnbedarfserhebung zeigt einen höheren Bedarf für solche Wohnungen. Daher sollen in Zukunft auch mehr davon gebaut werden.

  • ÖFFNUNG DER WOHNBAUFÖRDERUNG FÜR GEWERBLICHE BAUTRÄGER UND PRIVATPERSONEN

Mit dem neuen Gesetz soll der geförderte Mietwohnbau auch für gewerbliche Wohnbauträger und Privatpersonen geöffnet werden. Daraus erhofft sich die Landesregierung zwei Vorteile:

Zum einen können damit bisher brachliegende Grundstücke genutzt werden. Dadurch sollen mehr Flächen, die bereits für Wohnbau gewidmet sind, auch bebaut werden. Auch können nun private Grundstückseigner geförderte Mietwohnungen errichten. Das war bisher nicht möglich. Sie können nun mit Mitteln der Wohnbauförderung selbst bauen und im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes vermieten.

Zum anderen soll diese Öffnung zu einem stärkeren Wettbewerb führen. Davon erhoffen wir uns eine preisdämpfenden Wirkung.

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