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am 27. Mai 2015

Raumordnung: Südtirol zeigt vor, wie’s geht!

GRÜNE Salzburg - Das konservativ-bürgerliche Südtirol schafft mit radikalen Maßnahmen einen raumordnerischen Spagat: Ohne das Land zu zersiedeln, ist ausreichend leistbares Bauland vorhanden.

Salzburg und Südtirol ähneln sich in vielerlei Hinsicht: Beide Länder haben etwa eine halbe Million EinwohnerInnen, sind ca. 7.000 Quadratkilometer groß und hier wie dort spielt der Tourismus eine bedeutende Rolle für die Wirtschaft. Doch in Sachen Raumordnung trennen Salzburg und Südtirol nicht nur die Alpen, sondern Welten. 

SALZBURG: Viele Interessen mischen mit 

Wie und wohin sich eine Gemeinde entwickeln soll, steht bei Raumordnungsangelegenheiten in Salzburg oft genug nur theoretisch im Vordergrund. Praktisch dominieren bei der Ausweisung von Bauland unterschiedlichste Interessen: Unternehmen drohen mit Abwanderung; Grünland-Grundbesitzer kommen nur durch Umwidmung aus der Schuldenfalle; die Gemeinde braucht Bauland, aber das vorhandene ist zu teuer. Das führt dazu, dass Salzburg extrem zersiedelt ist. Und dazu, dass hierzulande Bauland für die nächsten hundert Jahre ausgewiesen ist, wovon aber nur ein Bruchteil zu leistbaren Preisen verfügbar ist. 

In Südtirol läuft das grundlegend anders: Dort herrscht Ordnung im Raum. Das liegt auch daran, dass südlich des Brenners das gravierende Problem der explodierenden Wohn- und Grundstückspreise rechtzeitig erkannt wurde. Die Maßnahmen, die das konservativ-bürgerliche Land setzt, um diesem Problem Herr zu werden, sind radikal, aber wirkungsvoll.

BAULAND MOBILISIEREN, ERSCHWINGLICH WOHNEN

Wer in Südtirol (gefördert) bauen will, muss sich mit anderen zu einer Genossenschaft zusammenschließen – was rechtlich in Südtirol wesentlich einfacher ist als hierzulande. Hat sich eine Genossenschaft aus ca. 10 bis 15 bauwilligen Familien gegründet, führt ihr nächster Weg zur Gemeinde, um dort einen entsprechenden Flächenbedarf anzumelden.

Besuch der Gemeinde Auer (im Bild: "Grüne" Delegation und der Bürgermeister von Auer, Roland Pichler)

Die Gemeinde sucht dann eine passende Fläche für die Bauwilligen. Dazu zieht sie den für jeweils zehn Jahre beschlossenen Bauleitplan heran, welcher in etwa dem in Salzburg üblichen „räumlichen Entwicklungskonzept“ entspricht. Denn eines ist in Südtirol besonders wichtig: Neue Bauprojekte müssen in das kompakte Erscheinungsbild der Orte passen. Zersiedelte Dörfer sind unerwünscht.

Nun tritt die Gemeinde an den Grundbesitzer heran und bittet ihn, sein Grundstück zu verkaufen. Und die Grundbesitzer stimmen einem Verkauf erfahrungsgemäß fast immer zu. Wissen sich doch, dass sie auf eigenen Antrag nie zu einer Umwidmung ihrer Flächen kommen. Für den seltenen Fall, dass ein Grundstücksbesitzer einen Verkauf ablehnt, hätte die Gemeinde immer noch die Möglichkeit, den Besitzer zu enteignen. Diese durch und durch konsequente Handhabung führt dazu, dass unbebautes Bauland in Südtirol so gut wie unbekannt ist. 

Raumordnung in Südtirol - Lokalaugenschein in der Gemeinde Auer
60:40 – SÜDTIROLS FORMEL FÜR DEN SOZIALEN WOHNBAU

Der nächste Schritt stellt den Kernpunkt der Südtiroler Raumordnung dar: Die Gemeinde weist die entsprechende Fläche aus. Dabei gehen automatisch 60 Prozent der Fläche (dieser Anteil kann auch höher ausfallen) in den Besitz der Gemeinde über. Diese zahlt dafür nur die Hälfte des Marktpreises. Die restlichen 40 Prozent des ausgewiesenen Baulands stehen dem bisherigen Grundeigentümer zu. Er kann dort privat bauen oder den Grund zum Marktpreis verkaufen.

Die Gemeinde stellt nun den Grund der jeweiligen Genossenschaft zur Verfügung. Diese zahlt für den Baugrund nur noch ein Viertel des Marktpreises. Die Differenz auf den schon halbierten Grundstückspreis gleicht das Land im Zuge der Wohnbauförderung aus. Nun können die Genossenschafter bauen – auch dabei müssen sie sich an strikte Vorgaben halten.

Wird eine gewidmete Fläche übrigens zehn Jahre lang nicht verbaut, widmet die Gemeinde diese automatisch in Grünland zurück. Sie hat aber auch die Möglichkeit, den Grundbesitzer zu enteignen und die Fläche selbst zu bebauen.

EINFAMILIENHÄUSER? FEHLANZEIGE!

Bereits bei der Ausweisung von Bauflächen werden in Südtirol relativ hohe Mindesdichten festgelegt – und zwar sowohl für den „gemeinnützigen“ als auch den privaten Teil der Baufläche. Alleinstehende Einfamilienhäuser „in der grünen Wiese“ können daher kaum noch gebaut werden. Sie sind nur noch am freien Markt zu dementsprechend hohen Preisen erhältlich.

MIETWOHNUNGEN AB 300 EURO

Mietwohnungen werden südlich des Brenners hauptsächlich vom Staat gebaut – und zwar vom steuerfinanzierten Wohnbauinstitut. Dieses errechnet nach einem bestimmten Schlüssel den Mietwohnungsbedarf für die jeweiligen Gemeinden. Ebenso wie die Genossenschaften erwirbt das Wohnbauinstitut das Bauland um ein Viertel des üblichen Marktpreises und so relativ günstige Mietwohnungen ab 300 Euro errichten.

LEERSTÄNDE: BESTEUERN ODER ENTEIGNEN

Bedingt durch die zunehmende Landflucht stehen in Südtirol in vielen kleinen Ortschaften Gebäude leer. Viele von ihnen sind in einem schlechten baulichen Zustand. Um die Eigentümer unter Druck zu setzen, die Gebäude instand zu halten bzw. zu sanieren, können die Gemeinden eine Leerstands-Steuer einheben. Die Gemeinden haben auch hier das Instrument der Enteignung in der Hand.

Besuch der Gemeinde Klausen (im Bild: Klubobmann Cyriak Schwaighofer und Bgm. Maria Gasser)
Unterwegs in der Südtiroler Gemeinde Auer
Durch die gebirgige Landschaft ist nur ein Bruchteil Südtirols als Bauland nutzbar (Kirche von Feldthurns)
Im Gespräch mit Raumordnungs-LR Richard Theiner in Bozen
Kaum Fachmarktzentren auf der „grünen Wiese“

Riesige Betonflächen mit bunten Fachmarkt-Klötzen obendrauf, wie sie in Salzburg inzwischen an fast jeder Ortseinfahrt zu sehen sind, findet man in Südtirol so gut wie gar nicht. Woran das liegt? Ganz einfach: Das Land Südtirol hat entsprechende Ansuchen von diversen Betrieben schlichtweg nie genehmigt. 


NEUES RAUMORDNUNGSGESETZ SOLL NOCH STRENGER WERDEN

Trotz dieser strikten Vorgaben und der konsequenten Umsetzung sind die Südtiroler mit ihrem aktuellen Raumordnungsgesetz nicht zufrieden.​​ Der Grund: Das Gesetz wurde seit den 1970er-Jahren 30 (!) Mal geändert wurde – dadurch wurde es unleserlich und nur noch für ExpertInnen verständlich. Das neue Gesetz wird momentan von der Landesregierung in einem breiten Beteiligungsprozess erarbeitet.

Ziel ist es, ein transparentes, neues Gesetz zu schaffen, das Raumordnung und Landschaftsschutz unter einen Hut bringt. Außerdem soll nach dem Motto „innen flexibel, außen penibel“ noch restriktiver darauf geachtet, dass nur im definierten Ortskern gebaut wird. Dem zuständigen Raumordnungslandesrat von Südtirol, Richard Theiner, ist beim neuen Gesetz vor allem eines wichtig: nämlich dass die Bevölkerung dahinter steht, denn „sonst nutzen uns die besten Gesetze nichts.“

LAbg. Josef Scheinast: Südtirols Formel für leistbares Wohnen

LAbg. Simon Hofbauer bloggt zur Raumordnung in Südtirol: Südtirol - Wo Enteignung eine konservative Tugend ist

Die neue Südtiroler Raumordnung - Richtlinien und Zielsetzungen

Exkursion nach Südtirol

Auf Einladung des GRÜNEN Landtagsklubs besuchte eine Salzburger Delegation bestehend aus Landtagsabgeordneten verschiedener Fraktionen, Bürgermeistern, GemeindevertreterInnen und sonstigen Interessierten von 17. bis 19. Mai 2015 Südtirol, um dort mehr über Südtirols Modell für Raumordnung zu erfahren.

Auf dem Programm standen u.a. ein Gespräch mit dem für Raumordnung zuständigen Landesrat, LH-Stv. Dr. Richard Theiner in Bozen; ein Besuch der Gemeinde Klausen und Gespräch Bürgermeisterin Maria Gasser in Klausen; sowie ein Besuch der Gemeinde Auer und Gespräch mit Bürgermeister Roland Pichler.

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