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am 4. August 2016

Zweitwohnsitze - die häufigsten Fragen

GRÜNE Salzburg, Astrid Rössler, Josef Scheinast - Jede 5. Wohnung im Land Salzburg ist ein Zweitwohnsitz. Das Problem: Die Preisspirale bei Grund- und Wohnungskosten wird durch diese Entwicklung weiter angeheizt. Viele junge Familien finden in ihrer Heimatgemeinde keine leistbaren Grundstücke und Wohnungen mehr. Nun wird es mit dem neuen Raumordnungsgesetz eine neue Regelung für Zweitwohnsitze geben. Hier die wichtigsten Fragen und Antworten.

Wie viele Zweitwohnsitze gibt es? 

Im Land Salzburg wurden 2011 insgesamt 282.847 Wohnungen gezählt, darunter waren 59.914 Wohnungen ohne Hauptwohnsitzangabe, es gab also entweder gar keine Wohnsitzmeldung oder nur eine Nebenwohnsitzmeldung. Das bedeutet, rund jede 5. Wohnung im Land Salzburg wird nicht als Hauptwohnsitz genutzt (rund 21%).

„Jede 5. Wohnung im Land Salzburg wird nicht als Hauptwohnsitz genutzt.“
LAbg. Josef Scheinast

Es gibt bezirksweise größere Unterschiede - Spitzenreiter ist der Bezirk Zell am See mit einem Anteil von 30,8 Prozent Zweitwohnsitzwohnungen am Gesamtbestand. In der Stadt Salzburg wird davon gesprochen, Hauptwohnsitze genutzt werden. Dazu ist zu sagen, dass bereits derzeit rund 15.000 Wohnungen in der Stadt nicht als Hauptwohnsitze genutzt werden (Zweitwohnungen, Leerstand). Die Gemeinden haben es. Die Gemeinden haben es zunehmend schwerer, die Hauptwohnsitznutzung durchzusetzen.

Was ist ein legaler und was ist ein illegaler Zweitwohnsitz?

Grundlage dafür, was ein legaler und was ein illegaler Zweitwohnsitz ist, ist das Salzburger Raumordnungsgesetz (ROG 2009).

In folgenden Fällen ist eine Zweitwohnnutzung legal:

  • die betreffende Wohnung liegt in einem gewidmeten Zweitwohnungsgebiet (§ 31 Abs. 1 ROG 2009). Bereits derzeit gilt: Neue Zweitwohngebiete dürfen in einer Gemeinde nicht ausgewiesen werden, wenn der Anteil der Zweitwohnungen am gesamten Wohnungsbestand bereits 10 Prozent übersteigt.
  • Die Wohnung wurde bereits vor dem 01.03.1993 als Zweitwohnung genutzt und der Gemeinde gemeldet.
  • Es gibt schon bisher zulässige Ausnahmen für WochenpendlerInnen bzw. Studierende (sog. berufs- und ausbildungsbedingte Nutzungen). 
  • Außerdem gibt auch wie bisher die Möglichkeit, dass die Gemeinde auf Antrag eine Zweitwohnnutzung bewilligt (nach definierten Kriterien). Das bedeutet: Wer eine Wohnung im Wohnbauland kauft, muss diese als Hauptwohnsitz nutzen bzw. kann sie als Hauptwohnsitz vermieten. Nur das entspricht der Widmung auf dieser Wohnung. Als Zweitwohnung kann sie nur dann genutzt werden, wenn die Gemeinde eine Ausnahmegenehmigung erteilt.

WELCHE NEUE REGELUNG FÜR ZWEITWOHNSITZE PLANT DIE LANDESREGIERUNG?

Binnen Jahresfrist ab Inkrafttreten des neuen Raumordnungsgesetzes soll von den Gemeinden eine Wohnsitzerhebung durchgeführt werden. Jede/r Wohnungsbesitzer/in hat die Nutzung der Wohnung (Hauptwohnsitz / Nichthauptwohnsitz / Leerstand) bekannt zu geben.

Wenn ein Wohnungseigentümer einen Zweitwohnsitz meldet, der

  • nicht in einem gewidmeten Zweitwohnsitzgebiet liegt bzw.
  • nicht schon vor dem 1.3.1993 als Zweitwohnung genutzt worden ist und
  • wenn er kein gesetzlicher Erbe dieser Wohnung ist,​

so darf er die Wohnung weiterhin nutzen, jedoch nicht als Zweitwohnung verkaufen oder vererben. Ziel ist, diese Wohnung einer Hauptwohnsitznutzung zuzuführen. Diese geplante Regelung bedarf noch einer detaillierten legistischen Prüfung.

Im Fall einer Zweitwohnungsnutzung ist die "besondere" Ortstaxe mit einem 30-prozentigen Zuschlag zu bezahlen. Dieser Zuschlag kommt rein der Gemeinde zu. Zudem wird legistisch geprüft, ob ein illegaler Zweitwohnsitz als höchstpersönliches Recht fortgesetzt werden kann.

Zur Abgrenzung von Zweitwohnsitz und Leerstand gelten künftig nur komplett unmöblierte Wohnungen als Leerstand. Ausnahmen gelten ausschließlich für Wohnungen, die gerade saniert werden beziehungsweise die aufgrund ihrer Baufälligkeit nicht bewohnbar sind. Mit der Wohnsitzerhebung steht der Gemeinde eine Evidenz für gemeldete und genehmigte Zweitwohnungen (und Leerstand) und tatsächlichem Leerstand zur Verfügung.


Was Soll mit der neuen Zweitwohnsitz-Regelung erreicht werden?

Jährlich werden im Bundesland Salzburg zwischen 3.000 und 4.000 Wohneinheiten errichtet. Dennoch ist Salzburg die Region mit den höchsten Wohnkosten und dennoch sind in Salzburg 4.000 Menschen auf Wohnungssuche und sind alleine in der Stadt Salzburg 1.643 Menschen wohnungslos. Das müssen wir ändern.

Im Fokus der neuen Regelung stehen die illegalen Zweitwohnsitze, bei denen die Besitzer im Kaufvertrag unterschreiben, dass sie die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen, sie dann aber den Großteil des Jahres leerstehen lassen. Das ererbte Elternhaus war nie ein Thema. 

Wir wollen die Gemeinden dabei unterstützen, dass (vor allem) in städtisch und touristisch geprägten Gemeinden der Wohnungsneubau in gewidmeten Hauptwohnsitzgebieten nicht weiterhin in Zweitwohnnutzung bzw. Veranlagung und teilweise auch Leerstand umgelenkt wird.

Es fällt auf, dass trotz vielfältiger und sichtbarer Bautätigkeit am Wohnungssektor die EinwohnerInnenzahlen in vielen Gemeinden stagnieren. Den Gemeinden entgehen dadurch in der Folge auch die Mittel aus dem Finanzausgleich bei steigenden Infrastrukturkosten (Kosten für Kanal, Straßen, Beleuchtung, soziale Infrastruktur, Kindergarten, Schule etc). Die Preisspirale bei Grund- und Wohnungskosten wird durch diese Fehlentwicklung weiter angeheizt. Viele Gemeinden klagen darüber, dass die jungen Familien in ihrer Heimatgemeinde keine leistbaren Grundstücke und Wohnungen finden. Das wiederum erhöht den Widmungsdruck auf periphere und oftmals schlechte Lagen, fernab von sozialer Infrastruktur. Dadurch wird die Zersiedelung und Schwächung der Ortszentren weiter fortgesetzt.


„Das ererbte Elternhaus kann von den Kindern weiter uneingeschränkt genutzt werden. Uns geht es bei der neuen Regelung um die illegalen Zweitwohnsitze, bei denen die Besitzer im Kaufvertrag unterschreiben, dass sie die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen, sie dann aber den Großteil des Jahres leerstehen lassen.“
LH-Stv. Astrid Rössler

WAS PASSIERT MIT ZWEITWOHNSITZEN?

Die aktuellen Anfragen zur geplanten Novelle betreffen vielfach Fälle von legalen Zweitwohnsitzen, etwa das Sommerhaus, die Wohnung in Saalbach im gewidmeten Zweitwohngebiet, die Pendlerwohnung usw. Diese Nutzungen wird es weiterhin geben und sie können selbstverständlich auch als Zweitwohnsitz vererbt werden. An dieser Rechtslage soll sich auch nichts ändern.

Hier drei Beispielfälle:

1. Elternhaus (Hauptwohnsitz) wird an die Kinder vererbt,kann aber von diesen nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, da diese bereits in einer anderen Gemeinde wohnen. 

  • Die Kinder können das ererbte Haus legal als Zweitwohnsitz nutzen.
  • Für Erben in nichtdirekter Linie (Nichten, Neffen, Patenkinder etc.) kann die Gemeindevertretung per Bescheid die Nutzung als Zweitwohnung ermöglichen (befristet z.B. auf 10 Jahre mit allfälliger Verlängerungsmöglichkeit, die besondere Ortstaxe wird von der Gemeinde eingehoben).

2. Von Sommerhaus bis Almhütte – Besitz eines Gebäudes, das nur saisonal genutzt/bewohnt werden kann.

  • Die Nutzung des Gebäudes erfolgte bisher rechtmäßig (kein Schwarzbau).
  • Das Gebäude ist nicht für eine ganzjährige Hauptwohnsitznutzung geeignet (Lage/Standort/Ausstattung).
  • Das Gebäude kann weiterhin wie bisher als Zweitwohnsitz genutzt / vererbt oder verkauft werden.

3. Kauf einer Neubauwohnung im Wohnbauland

  • Die Nutzung als Hauptwohnsitz entspricht der Widmung.
  • Die Wohnung kann als Hauptwohnsitz vermietet werden.
  • Die Nutzungsänderung als Zweitwohnsitz ist nicht möglich, ausgenommen die Gemeindevertretung erteilt eine Ausnahmegenehmigung.


DIE GRÜNEN MÖCHTEN…

…dass die SalzburgerInnen wieder vermehrt in den Ortskernen leben können und damit auch eine Ortskernbelebung bewirkt wird.

…dass die bestehende Bausubstanz wieder belebt wird von Menschen, die ganzjährig darin wohnen.

…dass sich die BewohnerInnen am Ort ihres Hauptwohnsitzes an der Ortsgemeinschaft/Nachbarschaft aktiv beteiligen.

...dass weniger ge- und verbaut werden muss, wenn bestehende Wohnungen/Häuser wieder belebt werden.

…dass der weithin sichtbaren Zersiedelung entgegen gewirkt wird.

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